區(qū)塊鏈技術(shù)可能會(huì)從根本上改變消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程，以及金融機(jī)構(gòu)處理按揭貸款的方式，進(jìn)而消除交易過(guò)程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無(wú)懈可擊的交易記錄，并促進(jìn)幾乎即時(shí)的結(jié)算。

全球住房按揭貸款市場(chǎng)估計(jì)有31萬(wàn)億美元的市值。66%的美國(guó)人有房貸，而在英國(guó)和中國(guó)，這個(gè)比例高達(dá)70%。住房按揭貸款是金融市場(chǎng)的一個(gè)組成部分，對(duì)全球很大一部分人口來(lái)說(shuō)，這個(gè)業(yè)務(wù)都是本土化的。

按揭貸款的平均交割成本通常在房產(chǎn)價(jià)格的2%至5%之間，包括經(jīng)紀(jì)費(fèi)、貸款發(fā)放費(fèi)、承銷(xiāo)費(fèi)、鑒定費(fèi)、律師費(fèi)等等。這意味著，對(duì)于一套25萬(wàn)美元的房子，買(mǎi)家需要支付5000至12500美元才能獲得按揭貸款。

按揭貸款的過(guò)程是高度集中的，中間充斥著中間商，他們每個(gè)人都在總成本中增加自己的加價(jià)—這是區(qū)塊鏈可以處理的完美目標(biāo)。

普華永道的一份報(bào)告稱(chēng)：

區(qū)塊鏈技術(shù)可能會(huì)從根本上改變消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程，以及金融機(jī)構(gòu)處理按揭貸款的方式。具體來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)技術(shù)可以消除交易過(guò)程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無(wú)懈可擊的交易記錄，并促進(jìn)幾乎即時(shí)的結(jié)算。

穆迪表示，在房產(chǎn)按揭市場(chǎng)，基于區(qū)塊鏈的應(yīng)用程序每年節(jié)省的成本可能高達(dá)17億美元，巴克萊(barclays)前老板安東尼?詹金斯(Antony Jenkins)認(rèn)為，節(jié)省的時(shí)間可能同樣重要：

“隨著時(shí)間的推移，你會(huì)看到諸如此類(lèi)的事情，比如，在10分鐘內(nèi)發(fā)放按揭貸款，你會(huì)看到在兩分鐘內(nèi)發(fā)放信用證”

但這些說(shuō)法有多現(xiàn)實(shí)?區(qū)塊鏈的確切影響會(huì)在哪里?

典型的按揭申請(qǐng)程序

目前的按揭貸款申請(qǐng)流程嚴(yán)重依賴紙張、勞動(dòng)密集型、耗時(shí)且昂貴。這在很大程度上是由于許多第三方服務(wù)提供商都參與了這一過(guò)程，比如測(cè)量師、律師、信貸機(jī)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)契約辦公室。

當(dāng)買(mǎi)方和賣(mài)方同意房產(chǎn)交易,買(mǎi)方將從他們的銀行申請(qǐng)按揭貸款,其中包括提供銀行對(duì)賬單等幾項(xiàng)文檔證明收入，現(xiàn)有貸款信息(如適用),同意一個(gè)外部信用報(bào)告公司編制的信用報(bào)告。

為了確定估計(jì)的貸款金額，銀行還會(huì)聯(lián)系鑒定人進(jìn)行初步的財(cái)產(chǎn)評(píng)估，然后根據(jù)從買(mǎi)方和多個(gè)第三方獲得的信息開(kāi)始信貸審批程序。

接下來(lái)，銀行將與賣(mài)方所述的土地注冊(cè)處確認(rèn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。一位鑒定人被要求做最后的物業(yè)估價(jià)，以便它能與被批準(zhǔn)的信貸金額交叉核對(duì)。

然后，銀行可以將其決定通知買(mǎi)方和其律師，然后就簽署按揭貸款協(xié)議和按揭契據(jù)作出安排。簽署文件后，銀行開(kāi)始提取資金，并通知土地注冊(cè)處辦事處更新契約。在美國(guó)，這個(gè)申請(qǐng)過(guò)程可能需要30到60天的時(shí)間才能完成。

按揭申請(qǐng)過(guò)程中的瓶頸

傳統(tǒng)的按揭申請(qǐng)流程導(dǎo)致3個(gè)主要問(wèn)題：成本增加，處理時(shí)間延長(zhǎng)，缺乏透明度。

目前的交易流需要信貸機(jī)構(gòu)的第三方投入，以幫助評(píng)估貸款資格，承銷(xiāo)商計(jì)算并確保抵押貸款提取的準(zhǔn)確性，調(diào)查者提供最新的房地產(chǎn)估值，律師起草法律文件，產(chǎn)權(quán)辦公室確認(rèn)和更新所有權(quán)。

這些職能中的每一個(gè)都可能需要一個(gè)龐大的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)處理實(shí)際的文書(shū)工作。2015年，普華永道(PWC)報(bào)告稱(chēng)，“按揭貸款平均申請(qǐng)文件有500頁(yè)，這個(gè)數(shù)字近年來(lái)呈上升趨勢(shì)，而不是下降。” 有一些機(jī)構(gòu)的報(bào)告認(rèn)為牽涉的文件可能多達(dá)2000頁(yè)。

每一筆交易通過(guò)的中介都將增加1%到2%的物業(yè)成本。不僅僅是增加的費(fèi)用，他們每個(gè)角色還增加了自己額外的處理時(shí)間，導(dǎo)致了一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

最后，需要的應(yīng)用文檔缺乏透明性。銀行賬戶、業(yè)權(quán)契約和政府記錄由不同的機(jī)構(gòu)持有。當(dāng)一個(gè)人申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，經(jīng)紀(jì)人、信貸機(jī)構(gòu)、銀行人員和其他第三方代理將需要了解這些信息，以確定貸款是否應(yīng)該被批準(zhǔn)。獲取這些信息通常通過(guò)手工流程，比如發(fā)送電子郵件請(qǐng)求，幾天后通過(guò)電子郵件接收信息。

一旦批準(zhǔn)抵押貸款,每一個(gè)機(jī)構(gòu)的信息需要更新,即地契需要表明,所有權(quán)已經(jīng)易手,抵押貸款的銀行現(xiàn)在將記錄你的名字，來(lái)如果有貸款申請(qǐng)，信貸機(jī)構(gòu)可以獲取你的這些信息。

這同樣是手工完成的，每次信息傳遞時(shí)，它都會(huì)從一個(gè)分類(lèi)帳轉(zhuǎn)移到另一個(gè)分類(lèi)帳。這不僅需要額外的第三方代理來(lái)確認(rèn)這些交易，而且這意味著這種以紙張為基礎(chǔ)的、主要是人工的流程很容易出現(xiàn)人為錯(cuò)誤，導(dǎo)致進(jìn)一步的延遲和成本累積。

區(qū)塊鏈如何應(yīng)用于按揭過(guò)程?

為了批準(zhǔn)一個(gè)信用額度,銀行需要依靠從測(cè)量員,律師事務(wù)所,信貸機(jī)構(gòu)等等準(zhǔn)確的信息。如果所有必需的信息安全地存儲(chǔ)在一個(gè)分布式網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)代理更新他們的信息的一部分,銀行可以很容易地從這個(gè)網(wǎng)絡(luò)獲取他們所需要的各種信息,而不需要依賴于個(gè)人,紙質(zhì)通信的第三方供應(yīng)商，這包括法律文件的數(shù)字化副本、財(cái)產(chǎn)估價(jià)和產(chǎn)權(quán)契約。

區(qū)塊鏈可以用來(lái)為每個(gè)房產(chǎn)創(chuàng)建一個(gè)數(shù)字ID,使財(cái)產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)變得可追溯。除了使房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性更強(qiáng)之外，純粹從按揭貸款應(yīng)用的角度來(lái)看, 這個(gè)數(shù)字ID將包括一連串的所有權(quán)和當(dāng)前市場(chǎng)估值信息,允許銀行快速檢驗(yàn)當(dāng)前的所有權(quán)狀態(tài)或確認(rèn)市場(chǎng)價(jià)格,可能減輕地契流程和調(diào)查員介入的需要。

分布式賬本還可以更進(jìn)一步，通過(guò)智能合約應(yīng)用消除對(duì)某些中介的需求。智能合約只能在特定條件完成后才能執(zhí)行，比如只有在按揭文件數(shù)字化簽署后，借款銀行批準(zhǔn)了按揭，資金就會(huì)轉(zhuǎn)移到賣(mài)方銀行后，才可以將資金釋放給賣(mài)方。

其結(jié)果是，在按揭貸款申請(qǐng)鏈中，代價(jià)高昂的律師的某些角色可能會(huì)變得多余。數(shù)字商業(yè)咨詢和技術(shù)服務(wù)提供商Synechron估計(jì)，移除中介機(jī)構(gòu)節(jié)省下來(lái)的成本很容易達(dá)到數(shù)十億美元：

“通過(guò)自動(dòng)化和確保按揭貸款流程，一個(gè)基于區(qū)塊鏈的系統(tǒng)可以協(xié)調(diào)和識(shí)別代理和中介，可以降低金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用和欺詐。我們估計(jì)，如果一個(gè)抵押貸款機(jī)構(gòu)貸款帳面價(jià)值為977億美元，將可節(jié)省1.77億美元。

該咨詢機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為區(qū)塊鏈將可大大縮短申請(qǐng)審批時(shí)間：

區(qū)塊鏈技術(shù)預(yù)計(jì)將使整個(gè)按揭貸款鏈條的總交易時(shí)間減少25%，即從40天減少到30天。如果政府建立一個(gè)以區(qū)塊鏈為基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)登記處，預(yù)計(jì)這一數(shù)字將進(jìn)一步下降25%至20天。

采用案例：

中國(guó)交通銀行(bank of Communications)于2018年9月利用區(qū)塊鏈發(fā)行了價(jià)值13億美元的數(shù)字按揭貸款，而世界第四大銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(Agricultural bank of China)則通過(guò)區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行了價(jià)值約30萬(wàn)美元的農(nóng)業(yè)用地貸款。

同樣,在俄羅斯,國(guó)際中央合作銀行的子公司通過(guò)一個(gè)叫做Masterchain blockchain的平臺(tái),發(fā)行了一個(gè)完全數(shù)字抵押貸款， 這是俄羅斯中央銀行發(fā)起的基于以太坊的平臺(tái)， 確保銀行和其他金融機(jī)構(gòu)之間快速、的安全通信,并允許用戶快速確認(rèn)客戶數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

完整的抵押文件是在Masterchain上構(gòu)建的DDS(分散存儲(chǔ)系統(tǒng))上發(fā)布的，然后通過(guò)電子簽名進(jìn)行驗(yàn)證，并發(fā)送到國(guó)家財(cái)產(chǎn)登記處進(jìn)行檢查。在所有的文件被檢查和簽署之后，一個(gè)按揭令牌被發(fā)出，進(jìn)入銀行的文件存儲(chǔ)。

中銀香港(BOCHK)利用區(qū)塊鏈處理了85%的按揭貸款相關(guān)的房地產(chǎn)估值。據(jù)該行信息技術(shù)部門(mén)總經(jīng)理Rocky Cheng Chung-Ngam說(shuō)，要準(zhǔn)確計(jì)算每月的按揭還款，這些房地產(chǎn)估值是必需的:“過(guò)去，銀行和(房地產(chǎn))估價(jià)師必須交換傳真和電子郵件，才能出示和交付物理證書(shū)。現(xiàn)在這個(gè)過(guò)程可以在區(qū)塊鏈上在幾秒鐘內(nèi)完成。

還有一些初創(chuàng)公司正在使用區(qū)塊鏈來(lái)簡(jiǎn)化按揭貸款申請(qǐng)流程。

Moneycatcha提供了兩個(gè)基于區(qū)塊鏈的解決方案，使得使用區(qū)塊鏈?zhǔn)官J款申請(qǐng)更便宜和更快。Homechain是一款端到端區(qū)塊鏈解決方案，可以快速、安全地從第三方數(shù)據(jù)提供商(包括土地辦公室和政府機(jī)構(gòu))獲取和驗(yàn)證數(shù)據(jù)，而Regchain則用于貸款申請(qǐng)中的實(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。正如該公司創(chuàng)始人露絲?哈瑟利(Ruth Hatherley)所解釋的那樣:

我們的應(yīng)用程序編程接口提供了一套優(yōu)越的數(shù)據(jù)，并定期更新它，所以我們可以在30秒內(nèi)，給任何機(jī)構(gòu)提供他們住房貸款組合的一個(gè)最新的，準(zhǔn)確的看法”。

Block66是另一家希望利用該技術(shù)提高透明度、簡(jiǎn)化資本配置和克服地域借貸限制的初創(chuàng)企業(yè)。他們的目標(biāo)是建立一個(gè)預(yù)先審查過(guò)的借款人市場(chǎng)，借貸者可以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。Block66銀行首席執(zhí)行官Joe Markham表示，他們的平臺(tái)正在開(kāi)發(fā)一種新型的抵押貸款平臺(tái):

“我們的區(qū)塊鏈平臺(tái)將存儲(chǔ)政府法規(guī)、貸款人提供的內(nèi)部指引，以及直接從消息來(lái)源獲得的申請(qǐng)者及其財(cái)產(chǎn)信息。”

其他初創(chuàng)公司包括Homelend和Viva。前者通過(guò)p2p平臺(tái)使用區(qū)塊鏈眾籌按揭貸款，后者也使用類(lèi)似的概念。

需要克服的挑戰(zhàn)：信息安全和法律框架

目前主要的挑戰(zhàn)是，許多個(gè)人和敏感信息將存儲(chǔ)在基于區(qū)塊鏈的按揭網(wǎng)絡(luò)上，雖然區(qū)塊鏈的固有安全性是強(qiáng)健的，但是可能會(huì)有幾個(gè)第三方代理插入到網(wǎng)絡(luò)中從而產(chǎn)生安全弱點(diǎn)。因此，信息安全應(yīng)該是首要任務(wù)，需要做大量工作來(lái)確保客戶在線數(shù)據(jù)的安全。

最后，如果我們真的希望看到基于區(qū)塊鏈的按揭貸款成為主流，那么與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合作以及在不同司法管轄區(qū)遵守法律框架將是另一個(gè)需要克服的挑戰(zhàn)。

美國(guó)證交會(huì)主席杰伊·克萊頓(Jay Clayton)表示:“用通過(guò)分布式分類(lèi)帳——區(qū)塊鏈紀(jì)錄的企業(yè)利益來(lái)取代中央分類(lèi)帳上記錄的傳統(tǒng)企業(yè)利益，可能會(huì)改變交易的形式，但不會(huì)改變交易的實(shí)質(zhì)。”

克萊頓的意思是，某些法規(guī)和法律適用于按揭貸款交易，不管按揭貸款是通過(guò)傳統(tǒng)渠道或區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行的。

監(jiān)管者需要監(jiān)管細(xì)節(jié)，如所有權(quán)轉(zhuǎn)移，電子簽名等。還有的問(wèn)題是智能合約的法律約束力。必須做更多的工作和研究來(lái)確定智能合約是否被現(xiàn)有法律涵蓋，或者立法機(jī)關(guān)必須制定新的法律來(lái)覆蓋區(qū)塊鏈和智能合約交易。

按揭貸款并不是只影響一小部分人的事情，大多數(shù)人會(huì)在某個(gè)時(shí)候申請(qǐng)按揭。同樣，這是一個(gè)昂貴和耗時(shí)的過(guò)程，充滿了復(fù)雜、摩擦和不透明。

大量的相關(guān)利益，加上巨大的改進(jìn)空間，意味著我們可能會(huì)看到投資和用例在未來(lái)顯著增加。而事實(shí)上，這并不是一個(gè)旨在消除傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)、而是改善其系統(tǒng)的過(guò)程，這應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)投資和發(fā)展。德勤(Deloitte)銀行和技術(shù)咨詢主管埃里克?皮西尼(Eric Piscini)表示，情況很可能是這樣：

“我不知道這是否會(huì)讓銀行退出這一過(guò)程——我認(rèn)為這將使它們的效率更高。也許他們會(huì)更精簡(jiǎn)，因?yàn)樗麄儾恍枰襁^(guò)去那樣有那么多的人來(lái)管理這些流程。”

真正的前景是，區(qū)塊鏈有可能徹底改變按揭貸款行業(yè)，它將使交易雙方，即客戶和金融機(jī)構(gòu)受益。