工作的未來：在混合辦公的世界中，辦公空間削減即將到來
鑒于疫情大流行持續(xù)蔓延，全球許多企業(yè)都推遲了全面返工的進(jìn)度，并且正在試圖弄清未來的工作形式究竟如何，辦公室過剩的情況將進(jìn)一步加劇，尤其是在美國。
仲量聯(lián)行 (JLL)(一家商業(yè)房地產(chǎn)和投資管理服務(wù)公司)表示，目前，企業(yè)辦公室租賃仍低于疫情大流行爆發(fā)前的水平。數(shù)據(jù)顯示，盡管第三季度的租賃量同比增長39%，但仍比2019年同期低25%。
事實上，自2020年3月COVID-19被正式列為全球性流行病以來，美國已經(jīng)減少了1.384億平方英尺的辦公空間。據(jù)全球商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高緯環(huán)球(Cushman & Wakefield)稱，這比2007年至2010年經(jīng)濟(jì)大衰退期間出現(xiàn)的1.03億平方英尺空置辦公空間還要多出34%。
【房地產(chǎn)入住率在2020年和2021年大幅下降】
原本，許多公司認(rèn)為2021年中期便能實現(xiàn)全面返工，然而殘酷的現(xiàn)實將它們的期待擊得粉碎。例如，上周，Apple公司告訴員工，它會將重返辦公室的時間推遲至2022年2月份。這已經(jīng)不是該公司第一次推遲其返工計劃，也不是唯一一家。許多公司都經(jīng)常推遲返工時間，甚至直接放棄了辦公空間。
今年8月，總部位于西雅圖的REI宣布正試圖出售其尚未使用的新總部;與此同時，該公司現(xiàn)在設(shè)想了一種更加分散、多地點(diǎn)的辦公空間方法。無獨(dú)有偶，Zillow集團(tuán)今年夏天也宣布，在可預(yù)見的未來，它將為其5400名員工中的約90%提供居家辦公(至少是兼職)的選擇。
Zillow在公司博客中稱，“我們歷來不鼓勵員工在家工作，因為相較于虛擬交流，我們更喜歡面對面和辦公室內(nèi)的協(xié)作交流。不過，在疫情大流行期間，我們的舊偏好已被徹底粉碎。”
不斷變化的場景
工作場所技術(shù)公司Freespace的首席執(zhí)行官Raj Krishnamurthy表示，在混合辦公環(huán)境中，辦公空間的必要性較低，而且公司通常不會考慮續(xù)簽租約。根據(jù)Freespace公司的建筑傳感器返回的數(shù)據(jù)顯示，許多較小的區(qū)域/郊區(qū)辦公室都沒有選擇續(xù)簽租約。
根據(jù)咨詢公司Moody’s Analytics的數(shù)據(jù)顯示，5月初，美國只有1/20辦公樓的入住率超過10%，而就在上個月，平均入住率僅為16%。展望2022年，預(yù)計約有1/5的辦公室將空置。
不過，這并不意味著寫字樓房地產(chǎn)市場已死。本月，在Kastle System公司的“重返工作晴雨表”上，10個城市的平均入住率上升至39%——一個月內(nèi)上升了1.2%。這是自2020年3月以來的最高比率;而且，“重返工作晴雨表”上的每個城市的入住率都出現(xiàn)了增長。
Kastle Systems是全球10000多家公司的托管安全提供商;它使用員工刷卡數(shù)據(jù)來確定工作場所的占用情況。
這些數(shù)字表明，全球各地的公司正在努力弄清敏捷辦公場所的樣子，以及混合辦公室的工作方式。來自Freespace匿名工作場所傳感器的占用數(shù)據(jù)顯示，“每周至少有幾天員工返回辦公室”的企業(yè)比例從5月份的5%上升到了10月份的47%。
主要與建筑居住者而非業(yè)主打交道的Freespace還發(fā)現(xiàn)，協(xié)作空間的使用率已經(jīng)上升——從9月份的10%上升到了10月份的13%——這突出了向“共享空間”的轉(zhuǎn)變。
轉(zhuǎn)租越來越受歡迎
Krishnamurthy表示，現(xiàn)在出現(xiàn)的較低的續(xù)租率可能是由于公司辦公空間的整合。較少的續(xù)租可能會導(dǎo)致空間過剩。
Krishnamurthy補(bǔ)充道，“過去擁有過60%高峰入住率的客戶，現(xiàn)在的高峰入住率已不足40%。如果您經(jīng)營多個樓層，那么將其合并到更少的樓層以營造充實感是有意義的。最終，如果入住模式持續(xù)穩(wěn)定，縮小規(guī)模或轉(zhuǎn)租將是大勢所趨。”
根據(jù)Cushman & Wakefield的一份報告顯示，隨著勞動力變得更加靈活，越來越多的企業(yè)正在轉(zhuǎn)租他們的辦公空間，而且這種轉(zhuǎn)租通常都是較短租賃期。數(shù)據(jù)顯示，在主要市場中，轉(zhuǎn)租辦公空間的成本可能比租賃便宜10%到50%。
報告還指出，雖然第三季度轉(zhuǎn)租的空間量略有下降——下降了0.8%——但仍存在大量空置空間。
不斷發(fā)展的辦公室
IDC企業(yè)資產(chǎn)管理和智能設(shè)施實踐研究經(jīng)理Juliana Beauvais表示，盡管如此，辦公場所并沒有消亡，因為有些工作根本無法遠(yuǎn)程完成，現(xiàn)場辦公也有無可取代的好處和體驗，只是未來它們將會被重新設(shè)計。
根據(jù)IDC在7月份進(jìn)行的《未來企業(yè)彈性和支出調(diào)查》得出的結(jié)論，當(dāng)疫情最終結(jié)束時，近70%的員工將主要在公司運(yùn)營的實體場所辦公，其中包括辦公室、分支機(jī)構(gòu)、商店、倉庫、工廠、醫(yī)院或?qū)W校。
【Team Pods房間旨在成為混合工作場所的高度可配置空間】
隨著員工越來越享受遠(yuǎn)程辦公，采用混合工作環(huán)境的公司正著眼于尋求更小占地面積和更靈活的空間，以適應(yīng)不斷變化的現(xiàn)場工作員工數(shù)量。
例如，Google正在逐步推出高度適應(yīng)性的房間，稱為“Team Pods”。這種房間擁有傳統(tǒng)辦公空間的所有元素，但可以根據(jù)團(tuán)隊需求輕松地重新配置家具和分區(qū)布置，以支持專注工作、協(xié)作或兩者兼而有之。
此外，谷歌還創(chuàng)建了“Campfire”會議室，顧名思義，它允許多人坐在一個半圓空間內(nèi)并共享多個顯示器。
【谷歌的“Campfire”房間布局】
谷歌發(fā)言人介紹稱，“我們正在重新配置一些辦公室布局，以嘗試新的工作場所概念。首先，我們選擇從少數(shù)辦公室入手，然后根據(jù)在此過程中學(xué)到的最有效的方法，逐步在全球 Google的辦公室中更廣泛地擴(kuò)展這些解決方案。”
谷歌的試點(diǎn)辦公室包括舊金山灣區(qū)、紐約市、倫敦和都柏林，以及其他辦事處。
在天氣和當(dāng)?shù)貤l件允許的地方，谷歌還將測試一種新的基于活動的戶外空間，例如加利福尼亞州山景城的一個名為“查爾斯頓營地”(Camp Charleston)的空間。
【位于加利福尼亞州山景城的Camp Charleston空間】
微軟也在改造辦公室，在墻上配置攝像頭和屏幕以滿足虛擬會議的需求。這種設(shè)置允許遠(yuǎn)程員工與辦公室同事保持眼神交流，就好像他們都是面對面的一樣。
Freespace發(fā)言人表示，現(xiàn)在會議室的使用率已經(jīng)達(dá)到2019 年以來的最高水平，這證明當(dāng)人們進(jìn)入辦公室時，面對面的會議會越來越多。
IDC全球未來工作市場研究服務(wù)的研究主管Amy Loomis表示，這一切都與協(xié)作和專注執(zhí)行高級技能有關(guān)。例如，員工可以更輕松地遠(yuǎn)程處理工作，但是制定產(chǎn)品營銷計劃的戰(zhàn)略需要協(xié)作，這就需要面對面的會議。
Beauvais表示，“每家公司都會根據(jù)混合工作政策、員工地理位置以及實際空間使用情況，自行決定是否需要更多或更少的辦公場所。很明顯，無論占地面積如何，大多數(shù)組織都會改造他們擁有或占據(jù)的辦公室，以滿足數(shù)字世界不斷變化的需求。”
追求高端空間
雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍然是買方市場，大多數(shù)房東都渴望吸引租戶，但優(yōu)質(zhì)建筑的租賃價格已經(jīng)小幅上漲。對于那些為其混合勞動力尋求最先進(jìn)設(shè)施的公司而言，它們極具吸引力。
這種趨勢主要得益于租戶“追求品質(zhì)”，即企業(yè)愿意為采用最新技術(shù)的優(yōu)質(zhì)、更環(huán)保的建筑支付更高的租金。
Freespace公司的Krishnamurthy解釋稱，“高端品質(zhì)確實是我們租戶的主要關(guān)注點(diǎn)。事實上，工作文化正在成為人們跳槽的一個關(guān)鍵原因。雇主正在提供靈活的工作模式，以及與眾不同的工作場所，不僅可以吸引新人才，也可以留住現(xiàn)有員工。”
根據(jù)IDC 10月份的一項調(diào)查顯示，88%的企業(yè)已經(jīng)或正在計劃投資更新物理空間，以使其更適合靈活辦公。其中，絕大多數(shù)投資領(lǐng)域都集中在我們多年來看到的(疫情大流行催生的)四個趨勢上：智能會議室管理、員工健康、非接觸式控制和能源消耗。
許多潛在租賃者希望在新辦公室獲得“禮賓”體驗，員工可以使用手機(jī)應(yīng)用程序進(jìn)入大樓，通過該移動設(shè)備登記入住，并通過應(yīng)用程序或大堂墻壁顯示器引導(dǎo)到他們的會議地點(diǎn)。他們還可以通過數(shù)字方式讓其他人知道他們要推遲或調(diào)整會議時間和地點(diǎn)。
如果員工需要離開會議去接孩子，他們也可以將視頻會議無縫轉(zhuǎn)移到移動設(shè)備上，并在開車時繼續(xù)討論。
“綠色證書”，或者使用更少能源以及在其他方面對員工更環(huán)保、更健康的建筑，同樣重要。事實上，研究表明，無害環(huán)境的建筑對生產(chǎn)力有直接影響。
而且，這種“綠色”趨勢可能會加速。BlackRock和Brookfield等大型房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司已承諾到2050年將其資產(chǎn)實現(xiàn)凈零排放。
Brookfield發(fā)言人表示，“長期以來，創(chuàng)造創(chuàng)新、可持續(xù)和有吸引力的工作環(huán)境一直是我們的重中之重，而這一點(diǎn)在疫情大流行期間也變得越來越重要。世界領(lǐng)先的企業(yè)及其員工越來越要求我們探索和實施創(chuàng)新的可持續(xù)實踐和技術(shù)變革，我們正在不斷采取行動來實現(xiàn)這一點(diǎn)。”
【Brookfield推出的高端辦公樓】
根據(jù)BlackRock發(fā)布的一份白皮書指出，健康和安全對租戶來說比以往任何時候都更重要，能夠有效地與租戶合作并滿足租戶需求的房東更受歡迎。
室內(nèi)空氣質(zhì)量、自動門和其他非接觸式設(shè)備/裝置、清潔頻率以及有效適應(yīng)社交距離的地板設(shè)計等因素將很重要。
持有“綠色證書”的寫字樓在租金方面表現(xiàn)突出;根據(jù)BlackRock的數(shù)據(jù)顯示，在美國Top10 市場中，此類建筑物的價格每平方英尺普遍高出約2.4%至4%。
未來，健康和保健認(rèn)證(例如FitWel和WELL)可能會更多地成為市場標(biāo)準(zhǔn)，而非附加條件。此外，還需要實施資本支出計劃以吸引理想的未來租戶，這將是增值資本可以發(fā)揮作用的地方。
例如，具有更好通風(fēng)系統(tǒng)和照明條件的建筑物正在吸引更多租戶。哈佛大學(xué)T.H. Chan醫(yī)學(xué)院于9月發(fā)表的一項研究表明，通風(fēng)對認(rèn)知測試表現(xiàn)有顯著影響。
綠色認(rèn)證的作用并非沒有依據(jù)，越來越多的研究表明，住在健康、綠色建筑中的人工作效率更高，這是因為員工生病的頻率降低，工作時頭腦也更清醒。
