在美國(guó)沃爾瑪，啤酒和尿布兩個(gè)貨架被放在一起，因?yàn)橘I啤酒的爸爸一般都會(huì)拿一包尿布回家。先于大數(shù)據(jù)概念，大數(shù)據(jù)的邏輯就已經(jīng)出現(xiàn)在商業(yè)領(lǐng)域。

如今，大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為人人談及的流行用詞。但2015年，人們專注于技術(shù)層面的探討——怎樣獲取，如何通過(guò)技術(shù)手段獲取人流信息、購(gòu)買信息等。2016年，突破設(shè)備壁壘后，怎樣把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、解讀，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)價(jià)值，對(duì)自我和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行考察，成為行業(yè)需要面臨和探討的一件大事。

2016年，大數(shù)據(jù)都經(jīng)歷了什么?未來(lái)的大數(shù)據(jù)能夠做什么?今年的商業(yè)地產(chǎn)又發(fā)生了什么樣的變化?在張家鵬商業(yè)地產(chǎn)公益學(xué)院上，小編專訪了RET睿意德北京策略顧問(wèn)部總經(jīng)理崔崇彥，揭開(kāi)大數(shù)據(jù)的這一年。

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不成熟的大數(shù)據(jù)：“數(shù)據(jù)孤島”與“隱私脫敏”

2015年，RET睿意德開(kāi)始嘗試用大數(shù)據(jù)做商業(yè)地產(chǎn)研究，從去年用大數(shù)據(jù)做了第一個(gè)項(xiàng)目，至今已有七八個(gè)成功案例。雖然大數(shù)據(jù)已經(jīng)成為熱門，但崔崇彥認(rèn)為，目前仍是不算特別成熟的一項(xiàng)技術(shù)。

經(jīng)過(guò)一年的發(fā)展，大數(shù)據(jù)依托的計(jì)算和分析已經(jīng)越來(lái)越成熟。通過(guò)手機(jī)地理信息、時(shí)間信息的結(jié)合去推斷一個(gè)人的消費(fèi)習(xí)慣，通過(guò)手機(jī)搜索關(guān)鍵詞、或發(fā)布、轉(zhuǎn)發(fā)微博的關(guān)鍵詞去做標(biāo)簽的定義，云計(jì)算等算法的突破賦予了大數(shù)據(jù)更高的天花板。

“但現(xiàn)在有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，比如淘寶、微博等各家的數(shù)據(jù)是沒(méi)有辦法打通的。雖然我們可以通過(guò)一個(gè)人在微博上發(fā)布或轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)鍵詞，用算法分析出他的價(jià)值觀、喜好，通過(guò)淘寶等分析出他的消費(fèi)行為，但是這兩條數(shù)據(jù)，雖然是同一個(gè)人，但各是各的，沒(méi)辦法打通。”崔崇彥說(shuō)，這就形成了一座座數(shù)據(jù)孤島，阻礙了研究的深層次發(fā)展。這也是今年6月份大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的原因，RET睿意德、百度等建立聯(lián)盟，宣布互相盡可能打通數(shù)據(jù)，建立交叉分組，解決中國(guó)大數(shù)據(jù)的當(dāng)務(wù)之急。

當(dāng)你進(jìn)入商場(chǎng)，登陸免費(fèi)WIFI，商場(chǎng)將讀取你的地理位置，獲得到訪商店數(shù)量和停留時(shí)間;當(dāng)你乘坐地鐵，走廊及出入口的很多廣告也安裝有數(shù)據(jù)捕捉設(shè)備，只要路過(guò)這個(gè)廣告，就可以捕捉到你的出行信息和活動(dòng)站點(diǎn);當(dāng)你刷用會(huì)員卡進(jìn)行購(gòu)物，就上傳了消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)金額，成為商鋪統(tǒng)計(jì)消費(fèi)客群的一個(gè)樣本……智能手機(jī)的普及，捕捉設(shè)備的發(fā)展，讓大數(shù)據(jù)互聯(lián)在世界的各個(gè)角落。

但如此密集的捕捉，是否會(huì)帶來(lái)隱私數(shù)據(jù)泄露風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)此，崔崇彥表示，大數(shù)據(jù)對(duì)隱私不會(huì)產(chǎn)生特別大的曝光，讓公眾對(duì)大數(shù)據(jù)泄露隱私脫敏，亦是當(dāng)前大數(shù)據(jù)研究的一個(gè)重要課題。因?yàn)闊o(wú)論是哪一家大數(shù)據(jù)分析，都無(wú)法做到對(duì)個(gè)人手機(jī)(單點(diǎn))短信、微博等內(nèi)容的獲取，能做到的是，二十幾臺(tái)、幾百臺(tái)手機(jī)在搜索某個(gè)關(guān)鍵詞時(shí)，通過(guò)算法捕獲、分析結(jié)果。

用大數(shù)據(jù)看未來(lái)：“小部落商業(yè)”和“家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)”

“第一個(gè)是核心覆蓋區(qū)域內(nèi)的客群分析，購(gòu)物中心建成以后到底輻射多遠(yuǎn)?第二個(gè)是現(xiàn)有消費(fèi)、出行及社交習(xí)慣，使用算法的邏輯，根據(jù)一個(gè)人有沒(méi)有去過(guò)4S店，去的頻率有多大，判斷他有沒(méi)有車;第三個(gè)是區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目的深度研究，即競(jìng)品分析。”崔崇彥告訴樂(lè)居編輯，這是目前做大數(shù)據(jù)前期研策的三項(xiàng)重要內(nèi)容。

但近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，也帶來(lái)大數(shù)據(jù)研究的一些轉(zhuǎn)向。在崔崇彥看來(lái)，過(guò)去兩年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)購(gòu)物中心增量非常大，未來(lái)更會(huì)進(jìn)入一個(gè)存量市場(chǎng)。

原本可以用簡(jiǎn)單的投資邏輯，就能做出買地、開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)的評(píng)估。面對(duì)限房?jī)r(jià)限地價(jià)的新形勢(shì)，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資將回歸到運(yùn)營(yíng)邏輯和服務(wù)邏輯之中，從經(jīng)驗(yàn)型的投資邏輯轉(zhuǎn)向有據(jù)可依的數(shù)據(jù)分析，進(jìn)而節(jié)省一部分人力和物力。

“一個(gè)創(chuàng)新會(huì)改變一個(gè)行業(yè)，大數(shù)據(jù)真正的價(jià)值在于預(yù)測(cè)，而不是說(shuō)明現(xiàn)狀。”商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)會(huì)走向何處?崔崇彥提出兩項(xiàng)猜想：

1. 小部落商業(yè)。大數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的是小數(shù)據(jù)，但商業(yè)服務(wù)個(gè)人化是不可能的。從小農(nóng)經(jīng)濟(jì)到商業(yè)經(jīng)濟(jì)，就是從消費(fèi)者個(gè)人到群體的演變，企業(yè)生產(chǎn)商品或創(chuàng)造價(jià)值，都是為一群人或一類人服務(wù)。未來(lái)的商業(yè)要做的是類群的劃分，由大數(shù)據(jù)將人劃分成不同的小部落，而商業(yè)的趨勢(shì)也是符合小部落的各個(gè)小商業(yè)，由小商業(yè)形成小的特色商圈，融合在一個(gè)購(gòu)物中心里。產(chǎn)品經(jīng)理將成為一種非常重要的職位。

2. 家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)。從2011年開(kāi)始，兒童業(yè)態(tài)處于快速發(fā)展期。作為改革開(kāi)放后的第一代青年，80后結(jié)婚生子，逐步成為兒童市場(chǎng)的消費(fèi)主宰。他們更看重全面發(fā)展，促動(dòng)了兒童教育、兒童游樂(lè)場(chǎng)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、特色市集等誕生。原有的電玩城、KTV不再是購(gòu)物中心的標(biāo)配，家庭娛樂(lè)中心、影院兒童廳等家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)，將成為新趨勢(shì)。

未來(lái)的大數(shù)據(jù)：“心理學(xué)家”兼“數(shù)學(xué)家”

“未來(lái)做大數(shù)據(jù)研究，更像是社會(huì)心理學(xué)家兼數(shù)學(xué)家。”談到大數(shù)據(jù)的未來(lái)，崔崇彥給出一個(gè)哲學(xué)式答復(fù)，“社會(huì)心理學(xué)家可以通過(guò)一些微小的觀察，把兩個(gè)看上去無(wú)關(guān)的東西或者人群，找出內(nèi)在的關(guān)聯(lián);數(shù)學(xué)家，則是對(duì)于人群行為的整理，形成更科學(xué)的結(jié)論和推測(cè)。”

而在應(yīng)用層面來(lái)講，則主要有三個(gè)部分：第一，城市商業(yè)全景掃描，不去現(xiàn)場(chǎng)就可以把商場(chǎng)吸附能力，包括客戶的喜好類型用后臺(tái)全部做完;第二，目標(biāo)客戶的描摹，做客戶到訪可能性的大小和排序，比如說(shuō)畫一個(gè)地理圍欄區(qū)，這個(gè)地理圍欄區(qū)可能夾在標(biāo)的物和競(jìng)品之間，算出捕捉率有多高;第三，競(jìng)品項(xiàng)目掃描，把A、B兩個(gè)項(xiàng)目的客群描摹清楚，這是和原來(lái)做商業(yè)的模式所不一樣的地方。

“人都有多面性，有些你知道，有些你不知道。而大數(shù)據(jù)，就是幫助你挖掘出連你自己也不清楚的偏好。”在采訪最后，崔崇彥笑道。