近幾年來，寫字樓的經營運作難度越來越高，尤其是隨著金融危機的到來，寫字樓市場的大部分目標客戶均采取了“留守現金”的策略來規避運營風險，致使寫字樓的整體招租市場面臨著巨大的壓力。

隨著金融危機程度的加深以及還在不斷興建的進入寫字樓市場的新股力量，致使大多數寫字樓企業均不斷的被迫實行“降租”策略。市場不景氣造成的被動經營，相信是任何企業都不愿遇到的，但除此之外似乎并無太多選擇。

在競爭極為激烈的紅海市場，尤其是在面臨市場需求萎縮而供應卻反之加大的時候（經濟學中的供大于求），一個更為積極和有效的策略，就可說是創新了。針對市場的變化和用戶的潛在需求，進行創造性的推陳出新，使自身企業在市場競爭中脫穎而出，在其他企業一籌莫展之際披荊斬棘。

據權威機構的調查和分析，寫字樓的未來租戶組合將會有所改變，國內企業很有可能在未來一兩年內擔當更重要的生產力角色。其主因是國際金融危機對外資公司影響相對較大,而內資公司和機構所受影響較小。

任何企業都要根據客戶的實際需求和潛在需求，進行針對性的營銷舉措，方能吸引客戶的入租，所以，我們需要分析一下內資企業的需求模式。內資企業相較外資企業而言，規模相對都并不大。此外，與大型外資企業經常采取的“***+最貴”的原則相反，內資企業的老板更注重務實，對寫字樓的性價比要求較高，即寫字樓既要檔次符合要求，在入租條件和提供服務的方面還要讓人滿意。
在此，筆者與大家共同分享一下廣州中信廣場借助IP通信的方式，開創的吸引租戶入租的新型模式，并進行詳細的案例探討。

中信廣場位于廣州市商業、金融業繁華的天河北路，總建筑面積29萬平方米，共包括1幢80層摩天大樓中信大廈、2幢38層附樓、4層作為商場的裙樓以及地下2層的停車場，近鄰廣州火車東站。其摩天大樓為廣州市***的大樓，1997年建成時為當時中國的***建筑，現在仍是華南地區***高樓，也是世界上***的混凝土大廈，廣州的標志性建筑之一。目前，中信廣場是全球500強公司在廣州的***辦公地點。其低層為商業中心，包括廣州友誼商店等高檔消費商場。

負責中信物業管理之一的中天凱旋商務中心（以下簡稱“中天凱旋”），根據諸多在廣州設立分支機構和辦事處的一些內資以及外資公司的需求特點，專設2層“服務式的自由辦公室”供這些相對規模并不大的分支機構和辦事處公司進行租賃。

在此先介紹一下“服務式的自由辦公室”。

服務式自由辦公室：與傳統的自購或者巨資租賃物業來做寫字樓相比，服務式的自由辦公室能夠提供更為卓越、專業、輕松、自由的辦公體驗，并能大幅度的降低辦公費用 ，使入租企業在面對金融危機挑戰時能隨時調整，將強大的資源更持續、有效的注入到商務的拓展上。該辦公室能***限度的降低辦公成本，將財力與人力都聚焦在真正的商務競爭上，才能確保企業轉“危”為“機”，確定勝局。

對這種辦公室具有需求的客戶范圍主要是：大型內/外資企業的駐穗機構、專業顧問型小公司、臨時或中長期的駐廣州專案組織、于廣州發生項目派駐先遣人員進行實地調研,業務聯系的企業機構、駐廣州聯絡處、辦事處、設計處、監理督導處 、售后服務處等等，這些需要提升品牌形象的中小企業機構，都對高端的服務式辦公室具有巨大的需求。

在這些企業入租到中信大廈之后，中天凱旋將根據國外開放式、共享式、服務式辦公室的設計理念，全套設計訂制辦公室裝修、中央空調系統 、辦公家具系統、成套辦公設備系統、成套視聽會議系統等。

眾所周知，多數企業的辦事處、聯絡處或是售后服務處等小型的辦公企業，均具有較強的變化性和移動性。因此，這些機構多數都不會購置開銷較大的如集團電話等設備，以避免造成運營成本過高和難以收回投資等問題。但在市場競爭激烈的今天，任何一家企業都講求樹立企業的品牌，寫字樓該如何幫助客戶解決這些問題呢？

中天凱旋在此就幫助這些企業解決了該問題，采用了在IP通信領域知名的美國捷思銳業界領先的“多組多級IVR”技術，在安裝部署IP語音通信系統之后，采用租賃服務的方式，為這些入租企業提供總機自動應答服務以及人工應答服務。

捷思銳科技的“多組多級IVR”技術，是指這些租賃中天凱旋辦公室的公司，通過向中天凱旋支付服務費所獲得的直線號碼，撥通后都可以實現各自的總機應答服務，使打進電話的客戶，均認為是直接撥入了這家企業的集團電話（每家租賃企業都可以錄制自己不同的問候語），而不是寫字樓的集團電話，使企業保持更好的整體形象。

為了解決部分分支機構通話費用昂貴的問題，中天凱旋又充分借助捷思銳IP語音通信產品的技術優勢，使在中信廣場租賃辦公的分支機構與其總部（總部在其他城市，如北京）實現免費通話，即便是分支機構與總部24小時電話不間斷，也不需要再多支付任何費用。

一般情況下，這些小型公司或是分支機構并不設立自己的前臺總機人員，因此，中天凱旋專門為這些機構設置了2名前臺總機人員，專門接聽打進的電話，為客戶進行接轉或是記錄下來電的情況等，使這些公司即便不設置前臺總機，也不用擔心失去一些重要的來電或是客戶信息等。

在提供這些服務的情況下，中信廣場物業中天凱旋每月只需向客戶收取一定的電話費用，與客戶自行購買交換機以及設置總機前臺的相比，會大大減少客戶的費用支出。捷思銳為中信廣場所制訂IP通信解決方案的詳細情況如下：

解決方案的特點
多級/定制的IVR功能，提高租賃客戶的企業形象；
實現租賃用戶和外部母公司之間的免費通話；節約通話成本；
使用呼叫轉移功能，實現移動辦公；
提供專業計費系統，保證用戶費用賬單精準無誤。
通過A-Console管理界面，實現成員狀態監控，分機轉接等圖形化的功能操作；
使用DID功能，保證租賃用戶可以擁有多部直線電話；
系統提供的電話會議功能使部門之間的交流更加高效、便捷。
解決方案：

總部部署：

中天凱旋利用企業內部完善的IP通信網絡，在機房部署SICP系統，負責整個語音通信系統的服務管理、用戶管理。部署GA90網關和GS8網關，分別使用E1中繼線路和普通模擬線路接入PSTN網絡，保證系統的通信。內部成員部署IP話機，通過企業內部的IP網絡注冊到SICP系統下，享受SICP提供的語音服務。內部成員之間的通話由SICP服務器直接完成，如果客戶需要撥打手機或者座機，SICP會幫助話機將語音轉接到GS8或者GA90網關進入PSTN網絡。

移動辦公：

中天凱旋將企業分機租賃給分公司，客戶可以將號碼攜帶到筆記本里面，當出差或者不在公司時，也能保證電話順利暢通。客戶還可以租用兩部以上的分機，一部放在中天凱旋提供的辦公室里面，另一部可以放在客戶家里、客戶總公司等地，通過SICP提供的服務，實現兩部分機之間的免費通話。